מס שבח אינפלציוני הוא מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת נכס בישראל או מכירת מניות באיגוד מקרקעין. זהו רווח הנובע משינויים בערך הכספי בלבד. עד שנת 2014 היה פטור כולל מתשלום מס שבח אינפלציוני אך החל משנת 2014 נכנסה רפורמה חדשה, שלפיה לא כולם זכאים לפטור מהמס. מה הוא מס שבח אינפלציוני, כיצד מחושב ומי זכאי לפטור? על כך במאמר הבא. 

מה הוא מס שבח אינפלציוני?

מס שבח אינפלציוני הוא מס המוטל על עליית ערך הדירה כתוצאת מעלייה במדד המחירים לצרכן. כלומר, מס המוטל על הפרש הסכום בו קניתם את הדירה לסכום בו הנכם מוכרים את הדירה. לדוגמא- אם קניתם את הדירה בשווי של חמש מאות אלף שקלים ואתם מוכרים אותה בשווי של מיליון שקלים, הרווח שלכם יהיה חמש מאות אלף שקלים. זאת אומרת שתצטרכו לשלם מס שבח אינפלציוני על חמש מאות אלף שקלים. כיום, אין פטור גורף לכלל האוכלוסיה, אך עדיין יש רבים שזכאים לפטור מתשלום מס שבח אינפלציוני. לדוגמא- רק מי שבבעלותו יותר מדירה אחת, מחוייב לשלם מס שבח אינפלציוני. 

עד שנת 2014 מס שבח אינפלציוני נחשב למס על הנייר. כלומר, לא היו משלמים אותו. כל 4 שנים היה פטור ממס שבח אינפלציוני. אז במידה ובעלי הדירות היו מוכרים את הדירות בטווח הזמן הזה, הם היו נהנים מפטור מתשלום מס השבח. בשנת 2014, נכנסה רפורמה חדשה שביטלה את הפטור הגורף. בעקבות כך, התשלום חב על כל מי שבבעלותו דירה שנייה או יותר. מס השבח המוטל יהיה בשווי של  25% מרווח המכירה, והתשלום יצטרך להתבצע עד 60 יום לאחר שבוצעה המכירה. 

כיצד מחשבים מס שבח אינפלציוני?

על מנת לחשב מס שבח אינפלציוני נדרש קצת יותר מלחשב 25% מרווח המכירה, וכאן החוק הוא לטובת מוכר הדירה. כל מי שניהל דירה יודע כמה הוצאות כרוכות בכך. קודם כל במעמד הרכישה, יש לשלם לעורך דין, לשלם מס רכישה ורוב האנשים משלמים ריביות על משכנתא. בנוסף לכך, יש אנשים בוחרים להשכיר מתווך בזמן מכירת הדירה. כמו כן, אנשים רבים משקיעים בדירה במהלך השנים. יש אנשים שמשפצים את הדירה שברשותם ויש אנשים שממשים את זכויות הבנייה וכך משביחים את הנכס. למרבה המזל, החוק מכיר בכך ופועל בהתאם. 

לכן, על מנת לחשב מס שבח אינפלציוני צריך לקזז את סכום ההוצאות שלכם על הדירה. את ההוצאות עליכם להוכיח על ידי קבלות מתאימות. לאחר מכן מחשבים את מס השבח בשיטה הליניארית, שקובעת שיש לחשב את מס השבח משנת 2014 ואילך. מדוע? מסביה הפשוטה שעד שנת 2014 היה פטור גורף, ולכן אין חובה בתשלום מס עד שנה זו. לשם כך, עליכם לחשב את הרווח של הדירה לכל השנים שהדירה ברשותכם ולבדוק כמה זה יוצא לכל שנה בנפרד. לאחר מכן, תוכלו לדעת מה הרווח משנת 2014 ואילך. זהו הסכום עליו תצטרכו לשלם מס שבח. 

מי זכאי לפטור מס שבח אינפלציוני?ֿ

עדיין יש אפשרות לקבל פטור ממס שבח אינפלציוני. הפטור ניתן באחת הסיטואציות הבאות-

דירה יחידה למגורים שהייתה בבעלותכם למשך שנה וחצי ומעלה- כלומר, במידה שיש ברשותכם דירה אחת והדירה הייתה בבעלותכם (בין אם השכרתם או התגוררתם בה) לתקופה של 18 חודשים לפחות, אתם זכאים לפטור. 

דירה שהתקבלה בירושה- ישנם שלושה תנאים שיאפשרו קבלת פטור על דירה בירושה-

• הדירה היחידה של המוריש
• היורש הוא בן זוג או צאצא של המוריש
• אם המוריש היה זכאי לפטור מס שבח על הדירה, הפטור עובר לידי היורש בלי קשר למספר הדירות שברשותו.