חובת תשלום מס שבח, מוטלת על מוכרי נכסי נדל"ן בישראל מכח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. יחד עם זאת, קיימת מקרים בהם המוכר אינו נדרש כלל לשלם מס שבח, בשל העובדה שהוא זכאי לקבל פטור מהמס, לדוגמא במצב של דירה יחידה או פטור בגין דירת ירושה.
מתי משלמים מס שבח?
מס שבח מקרקעין, הוא מס שמוטל על רווחים במכירת נכסי מקרקעין. למעשה מדובר במס מיוחד בדומה למס הקיים על רווחי הון.
כדי שרשויות המדינה יוכלו לגבות מס, ראשית צריך להיות רווח בעסקת המכירה. דהיינו ככל שאין רווח במכירת הנכס – לא ישולם מס.
ככל וקיים רווח במכירה, יש לבדוק האם המוכר זכאי לקבל פטור ממס שבח.
מי זכאי לקבל פטור ממס שבח?
קיימים בחוק מס' מקרים בהם מוכרי נכסים לא יחויבו לשלם מס שבח. לדוג' כאשר מדובר על מכירת דירת מגורים, שהיא דירתו היחידה של המוכר. במצב כזה יינתן פטור בשנת 2023 עד לסכום של 4,846,000 וזאת ככל שהוא מחזיק בדירה למעלה מ-18 חודשים. יש לציין שהסכום מתעדכן כל שנה בהתאם לעליית המדד.
חשוב לדעת – הפטורים שקיימים בחוק מתייחסים לרוב לדירת מגורים. דהיינו, ככל שנמכר נכס מקרקעין אחר כמו חנות או משרד – המוכר לא יהיה זכאי לקבל את הפטור המיוחל והוא יחויב בתשלום מס על הרווחים שלו בעסקה.
איך עושים חישוב מס שבח?
במצב בו קיים רווח בעסקה והמוכר אינו זכאי לפטור, יש לבצע חישוב מס שבח על מנת לדעת מהו הסכום אותו יצטרך המוכר לשלם למשרדי מיסוי מקרקעין.
בעת עריכת חישוב המס, יש לתת ביטוי למס' פרמטרים שונים כגון: באיזה מחיר הנכס נרכש? באיזה שנה? בכמה הנכס נמכר? האם היו הוצאות שקשורות לרכישה ולמכירה? ניתן להפחית את המס ע"י הכרת הוצאות כגון מס רכישה ששולם בקנייה, דמי תיווך, שכ"ט עו"ד, מודד, שמאי, דמי הסכמה למנהל מקרקעין ישראל, עלויות השבחה ושיפוץ ועוד.
למי מגיע החזר מס שבח?
קיימות כמה אופציות בהם ניתן לקבל החזר מס שבח. ראשית יש לבדוק שבאמת שולם מס שבח על העסקה.
לרוב, המקרים בהם ניתן לקבל להחזר מס שבח הם :
- כאשר נעשה חישוב שגוי בשומה העצמית.
- כאשר לא ניתן ביטוי בחישוב מס השבח לכל ההוצאות שהיו למוכר.
- אנשים שעברו את גיל 60.
- בעלי הכנסות נמוכות.
- בני זוג שמכרו נכס מקרקעין במשותף.
- קיזוז הפסדים שהיו למוכר
- במצבים בהם נמכר נכס ע"י כונס נכסים או ע"י מנהל עיזבון מכח החלטה של בית המשפט.
איך מקבלים בפועל החזר מס שבח?
על מנת לקבל את ההחזר, יש לבצע בדיקה של הודעת השומה שהתקבלה מרשום המסים, שם ניתן יהיה לראות בבירור כמה מס שבח שולם ועל בסיס איזה חישוב. בנוסף יש לבחון את גילו של המוכר ואת מצבו התעסוקתי בשנים שקדמו למכירה.
ככל שיתגלה שקיים בסיס לקבל החזר, לפי הקריטריונים השונים יש להגיש השגה או תיקון שומה למשרדי מיסוי מקרקעין ובמידת הצורך גם להגיש דוחות שנתיים לפקיד השומה הרלוונטי.
לסיכום
על מנת לדעת האם שילמתם יותר מידי מסים, יש לפנות לבעלי מקצוע מומחים בתחום כגון חברה להחזרי מס שבח הכוללת עורכי דין, רואי חשבון ויועצי מס מוסמכים.
לרוב, הבדיקות מתבצעות ללא תשלום והם על בסיס הצלחה בלבד – אך יש לשים לב שאתם לא עוברים את תקופת ההתיישנות הקיימת בחוק, על מנת לא להפסיד את הכספים.
תנסו, מקסימום תרוויחו.