משכנתא היא הוצאה כבדה עבור רובנו, הן מבחינת ההחזרים החודשיים ובוודאי מבחינת סך כל ההוצאות. "מחזור משכנתא" הוא תהליך שעשוי להקל על כך ולספק תועלות נוספות. אלא שלפני שעושים זאת, חיוני לוודא שזה כדאי. התשובה לא תמיד חיובית והבדיקה איננה דבר של מה בכך. במה זה כרוך?
מה היא "כדאיות"?
ראשית, תצטרכו לענות לעצמכם על השאלה, מה היא מבחינתכם "כדאיות" בהקשר של מחזור משכנתא? מה אתם רוצים להשיג באמצעות המחזור ואיזו מידת שינוי מספיק משמעותית עבורכם בכדי לעשות זאת? השאלות מורכבות, מאחר ותהליך מחזור משכנתא עשוי להתבטא בהכנסת שינויים מסוגים רבים ולכל שינוי השלכות ומשמעויות מיוחדות משלו.
מתי כדאי?
מומלץ לבדוק את כדאיות מחזור המשכנתא, לפחות פעם בשנה. מה לגבי המועד המתאים ביותר למחזר? מאחר שניתן למחזר משכנתא מתי וכמה שתרצו, תוכלו לתזמן מחזור לנקודת זמן, שבה הדבר כדאי לכם ביותר. כעקרון, את פירעון המשכנתא הישנה כדאי לעשות בנקודות זמן שנקבעו מראש בהסכם לגביה. אחרת, תידרשו לשלם קנס על פירעון מוקדם. קנס או עמלה מסוג זה, לרוב אינם זניחים בכלל.
כיצד בודקים כדאיות?
בנושא זה, ישנה חשיבות רבה מאוד להתעמקות בפרטים. זו אחת הסיבות, לכך שהזדמנויות לתועלת ממחזור משכנתא, עשויות להיפתח כל הזמן ושהמחזור עשוי להתבטא בתועלות משמעותיות מאוד. ישנם אמצעים פשוטים יחסית להערכת הכדאיות, דוגמת שימוש במחשבוני עזר או מידע על שינוי גדול שהתרחש (למשל בריביות במשק). עם זאת, הנושא מורכב במידה כזו, שהחלטה טובה על מחזור, חייבת להתבצע אחרי בדיקה יסודית ומעמיקה. עבור רובנו, שהידע שלנו בנושאים אלה שטחי למדי, מאוד מומלץ להסתייע בייעוץ מגורם עצמאי שמתמחה במחזור משכנתא.
מגוון שיקולים בדיקה יסודית של כדאיות המחזור, תיקח בחשבון גורמים רבים מאוד. מחד, יש מגוון שינויים אפשריים – פריסת ההחזרים, שינוי שיטת ההחזר ("קרן שווה"? "בלון"? וכדומה) ועוד. מאידך, לכל שינוי השלכות רבות וצריך לבחון את יכולתכם לעמוד בהחזרים החדשים לאורך זמן. דוגמא בולטת לדברים שכדאי לקחת בחשבון, מספק נושא מדרגות המימון. זה הוא אחד מסוגי השינוי, שמתבטאים ב"קפיצות". מדובר על היחס בין שווי הנכס לגובה ההלוואה (המשכנתא) והוא מחולק לשלוש "מדרגות" אפשריות. כל אחת מהן, מתבטאת בגובה הלוואה שונה שניתן לקבל וגם בריביות שונות. השאלה לאיזו מדרגה מצבכם נופל, משמעותית מאוד כמובן. עם הזמן, גובה ההלוואה שנותר לכם שלם מצטמצם ובמקביל, שווי הנכס עשוי להשתנות (נקווה שכלפי מעלה). שני אלה, עשויים להעביר אתכם בכל הנוגע למשכנתא החדשה, ל"מדרגה" אחרת. אגב, הדברים דינאמיים ויש מקום למשא ומתן עם הגורמים המלווים. למשל – אם התנאים שהבנק מציע לכם למשכנתא חדשה אינם טובים מספיק, הוא עשוי להציע הצעה טובה יותר, לאחר שתעדכנו אותו בהצעות שקיבלתם מאחרים