ובכל זאת, היכן אפשר למצוא מחשבון כזה?
מחשבון מס שבח חינם הוא שירות שמסופק היום על ידי לא מעט גורמים מקצועיים העוסקים בתחום
מהם הנתונים שתצטרכו להזין למחשבון?
כדי לקבל תשובה מהימנה לגבי חבות מס השבח שלכם על עסקת נדל"ן, אתם רוצים לפנות לגורם מקצועי שיבצע עבורכם את החישוב על פי כל הפרמטרים הנדרשים. יחד עם זאת, בכדי לקבל תמונה כללית לגבי גובה המס שתצטרכו לשלם על עסקת נדל"ן שאתם מעוניינים לבצע, תוכלו להשתמש בכל מחשבון מס שבח חינם באמצעות הזנה של הסכום המהוון אותו שילמתם עבור הנכס, הסכום שאתם צפויים לקבל במסגרת עסקת המכירה שלו ונתונים נוספים על ההיסטוריה הנדל"נית שלכם. כך למשל, מס שבח עומד היום על 25% מרווח ההון שנוצר בעסקת מקרקעין, אך הוא אינו חל על כל סוג של נכס ובכל מקרה. אם אתם מוכרים דירה וזוהי הדירה הראשונה שאי פעם מכרתם, אתם פטורים לגמרי מהמס, שחל רק החל מהדירה השנייה אותה תמכרו אי פעם.
האם ייתכן שמחשבונים שונים יתנו לכם תוצאות שונות?
התשובה אמורה להיות לגמרי לא, אבל למרבה הצער היא דווקא כן. הפערים בין המחשבונים השונים נובעים מהאופן בו מתוכנת המחשבון בכדי לבצע את החישוב. כך למשל, מחשבון מס שבח חינם מקצועי, ידרוש מכם נתונים רבים ככל האפשר על מנת לקבל תמונה כמה שיותר רחבה שעל בסיסה ניתן לבצע את החישוב בצורה כמה שיותר מדויקת. מחשבונים אחרים, שמיועדים בעיקר למשוך אתכם לאתר שמספק לכם את המחשבון, יבררו את הנתונים הבסיסיים ביותר שעבורם אתם לא צריכים יותר ממחשבון כיס כדי לחשב את מס השבח בעצמכם. על כן, כאשר אתם מחפשים מחשבון במטרה לבחון מהו מס השבח שאותו אתם צפויים לשלם או במקרים אחרים, מהו החזר מס שבח שמגיע לכם אם שילמתם מס גבוה מדי, אתם בהחלט רוצים לוודא שאתם מבצעים את החישוב אך ורק באמצעות מחשבון מקצועי ומקיף עד כמה שניתן וכמובן, תמיד כדאי בסופו של דבר, להגיע לאיש מקצוע שיבחן את הדברים בעין מקצועית ומדויקת.
מס שבח הוא מס שנגבה עבור רווחים ממכירת דירה. בעבר היו פטורים רבים ומגוונים עבור מס שבח, אך משנת 2014 נכנסה רפורמה במס שבח, ולא כולם זכאים לפטור ממס זה. מה הוא מס שבח? כיצד מחשבים מס שבח? מי זכאי לפטור מס שבח? ריכזנו עבורכם מגוון תשובות עבור השאלות.
חישוב מס שבח חינם- מה הוא מס שבח?
מס שבח הוא מס שיש לשלם על הרווח במכירת דירה. מה זה אומר? הפרש הסכום הכספי בו
ציינו קודם שב-2014 נכנסה רפורמה במס שבח. עד שנה זו, מס שבח היה רק על הנייר ״מס ספרים״. מה זה אומר? שפשוט לא שילמו אותו. עד שנה זו היה פטור גורף ממס השבח אחת ל-4 שנים. אז בעלי הדירות ניהלו את המכירות כך שהמכירה התבצעה בטווח הזמן הזה, וכך היו נהנים מפטור בתשלום המס.
בעקבות הרפורמה שנכנסה, הפטור הגורף בוטל, ולכן כל מי שבבעלותו דירה שנייה או יותר, ישלם 25% על הרווח מהמכירה, עד 60 יום לאחר שבוצעה.
כיצד מתבצע חישוב מס שבח חינם?
ציינו קודם שמס השבח מוטל על הרווח מהמכירה, כלומר סכום המכירה פחות סכום הקנייה. אך, חישוב מס השבח הוא לא בדיוק ככה.
קודם כל, כל מי שהייתה בבעלותו דירה יודע שסכום הקנייה הוא לא הכסף היחיד שצריך לשלם,
אז איך מתבצע חישוב מס שבח חינם? קודם כל, עליכם לקזז את סכום ההוצאות שלכם על הדירה. על מנת לקזז אותן עליכם להוכיח את ההוצאות על ידי קבלות, לכן חשוב תמיד לשמור קבלות על כל הוצאה. לאחר מכן, יש לחשב את מס השבח בשיטה הליניארית. שיטה זו אומרת שאם עד שנת 2014 היה פטור גורף, עליכם לשלם מס שבח רק לאחר מכן. כלומר, עליכם לחשב את סכום הרווח על כלל השנים ולבדוק כמה זה יוצא לכל שנה. כך, תוכלו לחשב את הרווח רק על השנים שאחרי 2014. זהו הסכום עליו תצטרכו לשלם מס שבח.
חישוב מס שבח חינם- מי זכאי לפטור?
למרות שנכנסה הרפורמה בשנת 2014 שקובעת שכבר אין פטור גורף, עדיין יש אפשרות לקבל פטור ממס שבח. ניתן לקבל פטור באחת מהסיטואציות הבאות-
דירה יחידה למגורים שהייתה בבעלותכם למשך שנה וחצי ומעלה- כל עוד יש ברשותכם דירה אחת והדירה הייתה בבעלותכם (בין אם השכרתם או התגוררתם בה) לתקופה של 18 חודשים לפחות, אתם זכאים לפטור.
דירה שהתקבלה בירושה- ישנם שלושה תנאים שיאפשרו קבלת פטור על דירה בירושה-
- הדירה היחידה של המוריש
- היורש הוא בן זוג או צאצא של המוריש
- אם המוריש היה זכאי לפטור מס שבח על הדירה, הפטור עובר לידי היורש בלי קשר למספר הדירות שברשותו.
החזר מס שבח
למי מאיתנו שחושב שיש ביכולתו לקבל החזר מס שבח, ישנה אפשרות לקבל על כך מידע נוסף בכתבה שלפנינו. ראשית כל, ניתן להגיד – שמס הכנסה לא שומרים את הכסף לעצמם, וברגע שמספרים להם שאפשר להחזיר אותו לדורש ההחזר, הם פשוט (לדעתנו), יאפשרו זאת.
מס שבח?
מס שבח הוא זה שרלוונטי לנדל"ן, והוא זה שמשלמים למדינה בעקבות מכירה דירה. עקב כך שנדלן הוא על שטח המדינה, יש עניין להעניק למדינה נתח מסוים מערך העסקה. הנתח מתבסס על ההפרש בין מחיר קניית הדירה לבין מחיר מכירתה. לא על כל ההפרש, כמובן, אלא בהשראתו, מתבסס על כמותו.
אם לדוגמה קנינו דירה בשווי 10 מיליון ₪, ונמכור אותה ב-15 מיליון ₪, הרווח על הדירה הוא חמישה מיליון ₪. מס השבח על רווח של חמישה מיליון ₪, ועל רווח של שני מיליון ₪, יהיה שונה בהחלט – כי הוא נגזרת של סכום בסיס, שהוא שונה, במקרה זה.
מס שבח בעבר הרחוק (טרם שנת 2014)
בהתחשב בכך שמחירי הדירות עלו בשנים האחרונות, אפשר שרבים מאיתנו – שמכרו דירה במקרה כזה או אחר, כנראה קיבלו רווחים גבוהים יותר מהעסקאות שביצענו – ועל כן שילמנו מיסי שבח גדולים בהתאם. אלא אם כן כמובן, המכירה התרחשה לאחר ארבע שנים ממכיר רכישתה, בעוד ששמשה למגורים – כי אפשר שהדבר היה מעניק פטור מלא ממס שבח. ואם בכל זאת שילמנו מס שבח, על אף שהייתה אפשרות לקבל פטור – ייתכן שמגיע החזר מס שבח ברמת האלפי ₪, ואף עשרות אלפי ₪, ומי יודע – אולי מעבר לזה.
בעיקר אם היה מדובר על דירות מרובות שענו לקריטריון שציינו בפסקה הקודמת. אם כי, זה נתון לבדיקת מומחה, טרם יאומת. כך שאם רוצים לוודא שבאמת היה פטור, כדאי לבדוק אם נכון הדבר, ברמת החוק וברמת הפרט.
מס שבח כיום – 2023
או כך המצב היה לפני שנת 2014. כיוון שמשנה זו ואילך, נכנסה רפורמה במס השבח ששינתה את מהלכי הפטור עם ההקלות, וכיום הפטור ממס שבח ניתן על כל דירה ראשונה, בתנאי ששימה למטרות מגורים, לתקופה של שמונה עשר חודשים לכל הפחות. הפטור שנכח בעבר, לטובת מכירת דירה בהקשר של פטור ממס שבח, כל ארבע שנים – כבר אינו תקף, מבחינת התקנות.
כך שאם יש מספר דירות, החישוב עבור מס השבח הוא שונה. מס השבח יהיה 25% מהרווח, והוא ישולם, אלא אם כן מדובר במכירת דירה ראשונה – כך שאין עניין או סיבה לחכות 4 שנים, במקרה זה.
חישוב הרווח ייעשה בצורה ליניארית, כדי לגזור את מס השבח. אם לדוגמה יש לנו דירה שקנינו בשני מיליון שקלים, ומכרנו אותה בשמונה מיליון שקלים – היינו אומרים שהרווח הוא 6 מיליון שקלים, לא כן? ובכן, עקב כך שהחישוב נעשה בצורה ליניארית, כך היינו אומרים זאת:
במקרה שהדירה שומשה (למטרות שאפשר לבהר ולברר עם איש מקצוע, מה מהן רלוונטיות לחישוב) למשך 6 שנים, הרי שהרווח הוא דווקא מיליון עבור כל שנה. שכן יש לנו 6 מיליון שקלים ברווח, ושימוש בדירה למשך 6 שנים. על כן, אפשר להניח שהדירה העלתה את ערכה במיליון שקלים כל שנה – לפי חישוב זה. על כן, החישוב הליניארי, הוא זה שמדבר על הרווח לשנה, בממוצע, וממנו נגזר מס השבח.
כך שבמקום לשלם מס שבח של 25% על כל ה-6 מיליון ₪, למעשה משלמים אותו על הרווח הממוצע כביכול, שזה מיליון ₪ לשנה, במקרה זה – כך ש-25% מתוך 1,000,000 ₪, זה 250,000 ₪. כך שזה בהחלט חישוב נדיב יחסית.
לגזור מס שבח מהרווחים?
את תחשיב המס מבצעים בצמידות למדד, תוך קיזוז הוצאת רכישה והשבחת נכס, שכר טרחת עורך דין קניית דירה, שכר טרחה למתווך, שיפוץ דירה, פחת אגרות ומיסים שונים, מס רכישה, משכנתא וכיוצא בזה – כך שכמובן אפשר להוריד מה-6 מיליון שמצאנו בדוגמה הקודמת, את כל עלויות ההוצאות שהיו מעורבות, ואולי מס השבח יהיה נמוך הרבה יותר, כי סכום הבסיס עליו נגזר – יהיה נמוך יותר בהתאם. אולי אף יתגלה שאין צורך במס שבח, כיוון שלפי חישוב זה לא היו רווחים.
כך שזכאות להחזר מס שבח יכולה להיות במקרה בו שולם מס שבח על אף שהיה פטור (שלא נוצל), או באם שולם מס שבח גבוה יותר עקב חישוב קלוקל של רווחים, ואפשר לחזור אחורה ולהראות זאת. החזרי מס באופן כללי תקפים שש שנים אחורה. אין בכתבה הזאת כדי לייעץ בנושא, אלא כדי להציג מספר נקודות – ולהזמין את הקורא להתייעץ עם בעל מקצוע, כדי לוודא אותן ולהתחיל בתהליך באופן מודע ומקצועי באם כך רצונו.
מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין בישראל או מכירת מניות באיגוד מקרקעין. החל משנת 2014 נכנסה רפורמה חדשה במס שבח מקרקעין, שלפיו לא כולם זכאים לפטור מתשלום.
חישוב מס שבח מקרקעין- מה הוא מס שבח מקרקעין?
מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על הרווח במכירת דירה. כלומר, הפרש הסכום הכספי בו קניתם את הדירה לסכום בו אתם מוכרים את הדירה. אם קניתם את הדירה ב-700,000 שקלים, ומכרתם אותה ב1.3 מיליון שקלים, מס שבח מקרקעין ייקבע על פי ההפרש ביניהם, כלומר 600,000 שקלים. כפי שציינו, לא כולם נדרשים לשלם מס שבח מקרקעין וישנם רבים שזכאים לפטור. הרפורמה שנכנסה בשנת 2014, גרמה לכך שלא כולם יהיו זכאים לפטור ושאנשים עם יותר מדירה אחת יהיו מחוייבים בתשלום מס שבח מקרקעין. עד שנת 2014, היה פטור גורף אחת ל4 שנים. כך, שאם בעלי הדירות ניהלו את המכירות בהתאם לטווח הזמן הזה הם יכלו להנות מפטור מתשלום המס. הרפורמה שנכנסה ביטלה את הפטור הגורף, כך שכל מי שיש בבעלותו דירה שנייה או יותר מחוייב לשלם 25% מרווח המכירה, עד 60 ימים לאחר שהמכירה בוצעה.
כיצד מתבצע חישוב מס שבח מקרקעין?
כל אחד שהייתה בבעלותו דירה יודע שסכום הקנייה הוא לא ההוצאה היחידה, והחוק מכיר בכך. רכישת דירה כוללת בתוכה הוצאות רבות. על מנת לרכוש דירה צריך לשלם לעורך דין, לשלם מס רכישה, כנראה ששילמתם ריביות על המשכנתא שלקחתם. במהלך השנים משלמים כסף רבם על תחזוקת הדירה, וכשמעוניינים למכור את הדירה, אנשים רבים משלמים על מתווך. בנוסף לכך, החוק מכיר בעובדה שערך הדירה עלה גם בזכותכם ולא רק בגלל שוק הנדל״ן. אנשים רבים מבצעים שיפוץ בדירה או ממשים זכויות בנייה ועל ידי כך משביחים את הנכס ומעלים את ערכו.
אז איך מתבצע חישוב מס שבח מקרקעין? קודם כל, עליכם לקזז את סכום ההוצאות שהוצאתם על הדירה. לשם כך תצטרכו להוכיח את ההוצאות על ידי קבלות (לכן, חשוב לשמור כל קבלה שיש). לאחר מכן, מחשבים את מס השבח בשיטה הליניארית. על פי שיטה זו, מחשבים את מס השבח משנת 2014 ואילך. כלומר, עד שנת 2014 היה פטור גורף מתשלום המס ולכן יש לשלם רק את השנים שלאחר מכן. לשם כך מחשבים את סכום הרווח על כלל השנים, בודקים כמה זה יוצא לכל שנה בנפרד ומחברים את השנים הנחוצות. זהו הסכום עליו תצטרכו לשלם מס שבח.
חישוב מס שבח מקרקעין- מי זכאי לפטור?ֿ
ניתן לקבל פטור באחת מהסיטואציות הבאות-
- דירה יחידה למגורים שהייתה בבעלותכם למשך שנה וחצי ומעלה
- דירה שהתקבלה בירושה (אם היא הדירה היחידה של המוריש, אם היורש הוא בן זוג או צאצא של המוריש או אם המוריש היה זכאי לפטור ממס שבח מקרקעין).