כל מה שצריך לדעת על מס שבח

אם אתם מוכרים דירה בקרוב, כנראה שנתקלתם בדבר שנקרא מס שבח האומר שכל מי שמוכר "זכות במקרקעין" חייב לשלם אותו, אלא אם כן חל לגביו פטור ממס שבח.
מה הוא מס שבח בכלל וכיצד משיגים פטור ממנו? המאמר הזה הוא בדיוק בשבילכם.

 

מזה מס שבח?

מס שבח הוא מס שמחושב בעת מכירה של דירה או בית והוא מתייחס לרווח ההון שנוצר כתוצאה מן המכירה. הרי עם מצב הדיור בישראל כיום, כאשר המחירים נמצאים בעלייה מתמדת, מחיר הדירה שאתם מוכרים אינו דומה למחיר שהיה כאשר הדירה נקנתה, ומכאן מגיעה המילה "שבח" – ההשבחה שנעשתה בנכס וגרמה לעליית ערכו. מס שבח הוא ההפרש בין מחיר המכירה לבין המחיר ששולם כאשר הדירה נקנתה על ידי המוכר עם הצמדה למדד וקיזוז הוצאות הרכישה וההשבחה של הנכס (בהן נכלל שכר הטרחה ששולם לעורך דין על עסקת הקנייה, העמלה ששולמה למתווך אם שולמה כזו וכן אגרות ומיסים, עלויות שיפוץ של הדירה, פחת, משכנתא וכד'). בסך הכל מס שבח הוא 25% מתוך השבח נטו שנוצר בעת מכירת הדירה.
לכן כאשר אתם רוכשים דירה להשקעה שבכוונתכם למכור אותה בעוד כמה שנים לאחר שתיווצר תשואה נאה, חשוב מאוד לשמור את כל החשבוניות שקשורות להוצאות על הדירה מכיוון שבעת המכירה תוכלו להציג חשבוניות אלו ובכך להפחית את הרווח שלכם ובכך גם את מס השבח.

 

דוגמה לחישוב מס שבח

בואו וניקח דוגמה:
קניתם דירה במיליון ₪ ולאחר מס' שנים הדירה צברה תשואה נכבדת וכעת אתם מוכרים אותה ב1.5 מיליון ₪. הרווח שלכם בברוטו הוא חצי מיליון ₪, אך מתוך החצי מיליון הללו יש לקזז את ההוצאות על עורך הדין, ההוצאות על התיווך, הוצאות על שיפוץ במידה ושיפצתם, וכו'. לשם הדוגמה נגיד שההוצאות על השבח של הנכס עומדות על 200 אלף ₪ ובמקרה שכזה מס שבח יחושב על ה-300,000 ₪ הנותרים, ז"א, 25% מתוך 300,000 ₪ – קרי, 75,000 ₪.

 

סוגי פטור ממס שבח

ישנם תנאים בגינם ניתן לקבל פטור ממס שבח, חלקי או מלא:

• דירת מגורים מזכה – זה הוא תנאי מקדים לזכאות לפטור ממס שבח. מה היא דירת מגורים מזכה? זוהי דירה שהבנייה שלה הושלמה והיא נמצאת בבעלות או בחכירה של 25 שנים ומעלה של אדם פרטי (ולא של ישות עסקית) והיא שימשה למגורים בארבע השנים שקדמו למכירה לפחות ב-50% מן השטח שלה.
• פטור ממס שבח בעקבות אחזקה של הדירה למשך 18 חודשים לכל הפחות – אם בעל הנכס המוכר את הדירה החזיק בה למשך 18 חודשים לפחות והיא הדירה היחידה שבבעלותו, הוא זכאי לפטור ממס שבח.
• מס שבח ירושה – מכירה של דירה שהתקבלה בירושה זכאית לקבלת פטור ממס שבח, אך יש לכך מס' תנאים:
  – היורש צריך להיות צאצא של המוריש (בן/בת/נכד/נכדה)
  – למוריש לא הייתה יותר מדירת מגורים אחת ביום פטירתו
  *שימו לב כי הורה שירש דירה מילדו אינו יכול ליהנות מפטור ממס שבח.

  ישנם עוד מקרים בהם ניתן לקבל פטור ממס שבח, ואנו ממליצים לכם לחפש בגוגל על מנת לקרוא עוד על כך.

לפרטים נוספים על מס שבח ופטור ממס שבח ליחצו – https://www.amitvered.co.il/%D7%A4%D7%98%D7%95%D7%A8-%D7%9E%D7%9E%D7%A1-%D7%A9%D7%91%D7%97/